Alle Jahre wieder steht für VermieterInnen und MieterInnen die gleich Prozedur an: die einen errechnen Betriebskosten und die Anderen prüfen sie genau. Aber wie errechnen sich Betriebskosten eigentlich? Ein Leitfaden.
Zur vertraglich festgelegten monatlichen Nettomiete werden einmal pro Jahr die Betriebskosten addiert. Deren Höhe ist von verschiedenen Kostenstellen abhängig: wie Reparaturen und Gebühren. Jährlich erfassen die VermieterInnen diese Ausgaben in der Betriebskostenabrechnung und legen die errechnete Gesamtsumme anteilig auf die jeweiligen MieterInnen um. In der Regel erfolgt die Verteilung der Kosten nach der Wohnnutzfläche – außer die Parteien haben eine andere Vereinbarung.
Jede/r MieterIn muss die Betriebskostenabrechnung vorgelegt werden, es sei denn, dass durch den Mietvertrag eine monatliche Pauschalzahlung vereinbart wurde. Diese ist fix und ändert sich nicht, unabhängig davon, ob die tatsächlich anfallenden Betriebskosten höher oder niedriger sind.
Fehlt eine Pauschalvereinbarung muss bis zum gesetzlich festgelegten Stichtag, dem 30. Juni, die Abrechnung dem/r MieterIn vorliegen und spätestens mit dem übernächsten Zinstermin von der Mieterin bzw. dem Mieter beglichen werden.
Allerdings muss die Vermieterin, der Vermieter auch bis zu diesem Zeitpunkt etwaige Überbezahlungen zurück erstatten. MieterInnen hingegen haben das Recht bis zu drei Jahre rückwirkend die Betriebskostenrechnung zu beinspruchen.
Welches Gesetz findet Anwendung: Mietrechtsgesetz oder Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch?
Wer glaubt, dass Betriebskosten genau festgelegt wären, der irrt. Dies ist nur der Fall, wenn der abgeschlossene Mietvertrag unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt. Tut er das nicht, müssen sich VermieterIn und MieterIn bei den zulässigen Betriebskosten nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) richten. Bei der Regelung der Betriebskosten nach dem ABGB haben die Parteien mehr Spielraum: es besteht die Möglichkeit freie Vertragsvereinbarungen zu treffen. Geschieht dieses nicht, findet automatisch der §1099 ABGB Anwendung. Dieser besagt, dass alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen, von der Vermieterin, dem Vermieter zu tragen sind. Zur Unterscheidung der Betriebskosten nach MRG oder ABGB liefert auch der Ratgeber des Immobilienportals immowelt.at detaillierte Informationen.
Nach dem MRG dürfen folgende Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen, als Betriebskosten umgelegt werden:
- Wasser/Abwasser, Wasserdichtheitsprüfung und Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten
- Beleuchtung allgemeiner Teile des Hauses wie Stiegenhaus, Garten und andere Gemeinschaftsflächen
- Laufende Kosten von Gemeinschaftsanlagen wie Lift, Waschküche, Sauna etc.
- Kanalarbeiten
- Müllabfuhr
- Rauchfangkehrer
- Hausversicherungen wie gesetzliche Haftpflichtversicherung
- Entrümpelungen von herrenlosem Gut
- Schädlingsbekämpfung
- Hausbesorger und Gebäudereinigung
- Hausverwaltung
- Öffentliche Abgaben
Andere Kosten, die nicht im MRG festgelegt sind, darf die Vermieterin, der Vermieter nicht auf seine MieterInnen umlegen.
Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser
ImmobilienexpertInnen empfehlen MieterInnen, die Betriebskostenabrechnung immer zu überprüfen. Die größten Kostenstellen sind meist: Hauswart bzw. HausverwalterIn, Hausreinigung, Versicherungen, Wasser- und Müllgebühren. Im Vergleich mit der Vorjahresrechnung lassen sich „Ausreißer“ leicht feststellen.
Rechenfehler können auch der besten VermieterIn, dem besten Vermieter passieren. Mit dem Wiener Betriebskostenrechner steht ein einfaches und kostenfrei nutzbares Online-Werkzeug zur Verfügung, um die Betriebskostenabrechnung auf ihre Plausibilität hin zu prüfen. Der Rechner ermittelt anhand von standardisierten Referenzwerten, ob die von der Nutzerin, dem Nutzer eingegebenen Kostenpostionen zu niedrig, durchschnittlich oder zu hoch sind. Bei etwaigen Unstimmigkeiten können sich MieterInnen an die Servicestelle der Stadt Wien (Tel.: 4000 25900), eine MieterInnenschutzorganisation oder direkt an die VermieterIn oder den Vermieter wenden. Diese unterliegen der Informationspflicht und müssen bei Anfrage Rechnungen bzw. Belege offen legen.